Lo hemos estado posponiendo tanto tiempo que cuando ¡por fin! nos decidimos a hacer las obras que nuestra casa necesita, queremos empezar cuanto antes. Sin embargo, no podemos lanzarnos a derribar paredes sin más, sino que es necesario pedir antes una serie de permisos que nos aseguren que las obras que realizaremos se llevarán a cabo de forma legal y segura.
Gestión de la documentación
La gestión es imprescindible no solamente para proveer a nuestra reforma de una garantía que asegure su calidad, sino también para evitar posibles problemas con los vecinos y sanciones por parte el ayuntamiento.
Formularios para las obras
Saber qué documentos debemos presentar, dónde debemos hacerlo, quién debe encargarse de su tramitación, cuánto costarán o cuánto tiempo transcurrirá antes de que podamos comenzar con nuestra reforma, puede suponer un auténtico lío para cualquiera que no sea experto en la materia.
Definir nuestro proyecto, la clave para saber qué documentación necesitamos
El tipo de permiso o licencia que debemos solicitar depende del ayuntamiento y del municipio en el que nos encontremos. En este artículo hemos tomado el caso de Alella, donde está el showcase de DianaHome y que es el caso más extenso, como ejemplo.
La clave para saber qué documentación es necesaria y quién la debe presentar es definir ante qué clase de proyecto nos encontramos.
Según su complejidad podemos dividirlos por niveles: desde el nivel 1 para los más sencillos hasta el nivel 4 para para los proyectos más complejos, en los que intervienen más agentes y que requieren más documentación.
Procedimiento para poder realizar las obras
Si has recurrido a DianaHome podrás desentenderte de la cuestión de los procedimeintos y formularios y asistir al proceso solamente como espectador, nunca está de más entender el recorrido que sigue nuestra obra. Así que… ¡vamos allá!
Comunicación previa de obras
Colocar una valla en el jardín, reformar el baño o la cocina, cambiar el pavimento, instalar placas fotovoltaicas cuando no superan el metro de altura o incluso sustituir nuestras ventanas sin necesidad de utilizar andamios.
Todos estos casos son ejemplos de proyectos sencillos, de reformas interiores de poca entidad que no afectan a la envolvente ni a la estructura del edificio y en las que no cambiamos el uso que hacemos de él.
Esta clase de reformas no necesitan la intervención de un arquitecto y es suficiente con que el mismo propietario realice una comunicación previa al ayuntamiento; avisamos al ayuntamiento de que vamos a reformar nuestro baño sin necesidad de que ningún técnico intervenga ni firme ningún documento, sencillamente rellenando un formulario que podemos encontrar en la página web del ayuntamiento de nuestra localidad y aportando, cuando sea necesario, una documentación gráfica (planos) que expliquen nuestro proyecto.
Una vez hecho el trámite, ya podemos empezar. No hay tiempos de espera ni otros requerimientos. ¡Es el caso más sencillo!
Asume de dirección
Es el caso de proyectos que, siendo todavía de baja entidad, son más complejos que los anteriores.
Hablamos de obras en las que no tocamos la estructura de nuestra vivienda, pero en las que podemos tirar tabiques para cambiar la distribución del interior, añadir una piscina, instalar placas fotovoltaicas a más de un metro de altura o colocar andamios para reparar el balcón o cambiar las ventanas.
En estos proyectos, además del formulario del ayuntamiento del que hablábamos anteriormente, necesitaremos una memoria técnica y gráfica que deberá estar firmada por un arquitecto técnico o por un arquitecto superior y que deberá incluir el Presupuesto de Ejecución Material y un Estado de Mediciones.
Presupuesto de Ejecución Material(P.E.M.): Es el precio teórico del coste de la obra. Se entrega junto con el proyecto básico y se calcula en base a unos coeficientes que tienen en cuenta factores como la localización de la obra, las calidades o el tipo de intervención. Este presupuesto no incluye IVA, beneficio industrial de las contratas, gastos generales, honorarios profesionales o tasas, por lo que en ningún caso hablamos del precio real de la obra, sino que suele corresponder a 2/3 de su valor real.
Estado de mediciones: Es un documento que recoge las dimensiones de cada unidad de trabajo y de los materiales que se utilizan en la obra. En él, se especifican las características, los modelos, los tipos y las dimensiones de cada uno y se ordenan en capítulos en los que aparecen las distintas partidas. Para poder redactar el Estado de Mediciones, el proyecto debe estar totalmente definido y los planos deben ser los definitivos.
Además, estas obras requerirán unos códigos de prevención, por lo que es necesario incluir un Estudio Básico de Seguridad y Salud redactado por un arquitecto técnico o superior.
Estudio de Seguridad y Salud (E.S.S.): Estudio complementario al proyecto de obra en el que se especifican los posibles riesgos que podremos encontrarnos y las medidas preventivas y de protección que se van a aplicar para minimizarlos. Debe ser realizado por un técnico facultativo, que puede ser arquitecto técnico o superior y debe estar visado. Durante la obra, el Coordinador de Seguridad y Salud será el responsable de que las medidas E.S.S. se cumplan.
Estudio Básico de Seguridad y Salud (E.B.S.S.): Como en el caso anterior, este estudio complementa al proyecto de obra, identifica los riesgos y proporciona medidas preventivas y protecciones técnicas para controlarlos. Para un estudio básico, la documentación que debemos presentar es mucho más sencilla y no se hace necesaria la figura de un Coordinador de Seguridad y Salud.
También deberemos entregar un documento llamado Asume de Dirección de Obra, en el que el arquitecto (técnico o superior), asume la dirección de la obra y los riesgos que pueda haber en ella.
Obras menores
Reformas de fachadas en las que se hace necesario utilizar andamio, reformas interiores en las que derribamos toda la carpintería, pero que no son estructurales, derribos parciales… son obras de mayor complejidad que, sin embargo, no tienen la envergadura suficiente como para necesitar licencia de obras.
Para estos proyectos, además del formulario del ayuntamiento y del proyecto técnico (planos y memoria) visado, necesitaremos un Estudio de Seguridad y Salud.
Sin embargo, en este caso ya no bastará con el básico, sino que necesitaremos el estudio completo. Además, deberemos añadir un Estudio de Gestión de Residuos y un Asume de responsabilidad profesional, en el que un arquitecto técnico o superior asume la dirección de la obra y el control de calidad de ejecución y otro en el que asume la coordinación de la seguridad y la salud.
Excepto para el formulario del ayuntamiento, donde el responsable de la documentación aportada es el mismo promotor, en el resto de casos el responsable deberá ser un arquitecto técnico o superior.
Obras mayores
Hablamos de obras mayores cuando nos encontramos ante proyectos de obra nueva o rehabilitaciones, reformas en las que ampliamos el volumen de la superficie construida, cambios de uso, derribo de edificaciones o modificaciones estructurales. Es el tipo más complejo de obras y la que requiere una documentación más completa.
Además del formulario del ayuntamiento a nombre del promotor, para esta clase de obras es necesario que un arquitecto técnico o superior (en algunos casos solamente un arquitecto superior estaría autorizado) presente al ayuntamiento un Proyecto Básico y, de forma separada, un Proyecto de Ejecución visado.
Algunos ayuntamientos pueden tardar mucho tiempo, a veces incluso un año o más, en dar una licencia, por lo que, según los detalles del proyecto, cada arquitecto sigue su propia estrategia.
Es frecuente, por ejemplo, que el arquitecto acabe y entregue el básico y que, mientras espera la respuesta del ayuntamiento, prepare el ejecutivo.
Como en el caso anterior, necesitaremos un Estudio de Seguridad y Salud y un Estudio de Gestión de residuos, de los que se hará responsable un arquitecto técnico o superior. Sin embargo, en el caso de los Asume de responsabilidad profesional, serán tres los que deberán entregarse en las obras mayores.
En el primero de ellos deberá ser el arquitecto redactor del proyecto quien asuma la Dirección de la Obra.
En el segundo caso, un arquitecto técnico asumirá la Dirección de Ejecución y en el tercero, un arquitecto técnico o superior asumirá la Coordinación de Seguridad y Salud.
Nos encontramos, por tanto, con un agente más en relación con las obras menores.
Visita el Ayuntamiento
Aunque en este artículo hemos intentado simplificarlo, si ubicar tu reforma en uno de estos niveles te parece una misión imposible, te tranquilizará saber que bastará con una visita al ayuntamiento para aclarar tus dudas.
En cualquier caso, por favor recuerda que los requerimientos van en función del ayuntamiento y que es importante consultar e informarse siempre sobre cuál es nuestro caso particular.
Tablas de obras
Algunos ayuntamientos, como en el caso de Alella, tienen incluso tablas a disposición de quien las quiera consultar en las que indican diferentes clases de obras y la categoría a la que pertenecería cada una de ellas.
Esperamos haber contribuido a despejar tus dudas sobre la documentación que necesitas para empezar con tu reforma.
También puedes optar por dejar las cuestiones burocráticas ¡y todas las demás! en manos de los profesionales de las reformas y dedicarte a disfrutar de la transformación de tu hogar sin sorpresas ni complicaciones.
♻️ Ahora ya sabes qué documentación procedimientos son necesarios seguir antes de iniciar una reforma y, puede que quieras saber cómo puedes terminar con los trámites infinitos para las reformas.